Omzet- en overdrachtsbelasting
De levering van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van BTW-heffing. Een uitzondering geldt als het vastgoed wordt geleverd vóór, op of binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming. Deze periode wordt veelal als bouw- of handelfase aangeduid. De bouwfase kan vele jaren duren, maar eindigt bij de eerste ingebruikneming van het vastgoed. De handelsfase vangt op dat tijdstip aan en eindigt precies twee jaar nadien.
|
De levering van vastgoed is vrijgesteld van BTW, maar niet als het tijdens de bouwfase wordt geleverd.
|
De levering van vastgoed is vrijgesteld van BTW als die levering meer dan twee jaar na de eerste ingebruikneming plaatsvindt. De verkoper kan bij een BTW-vrijgestelde levering te maken krijgen met de herziening van BTW. Dit betekent dat de verkoper een gedeelte van de BTW die hij eerder bij de bouw of de koop van het vastgoed als voorbelasting heeft afgetrokken, alsnog moet terugbetalen aan de fiscus. De herzienings-BTW voor vastgoed omvat een periode van tien jaar. Verkoper en koper kunnen de herziening van de BTW voorkomen door gezamenlijk te opteren voor een BTW-belaste levering. Voor de koper heeft dat wel tot gevolg dat een nieuwe herzieningstermijn (van weer tien jaar) gaat lopen. Een gezamenlijk verzoek voor een BTW-belaste levering wordt slechts gehonoreerd als de koper het pand voor tenminste 90% voor BTW-belaste prestaties gaat gebruiken. Zo’n verzoek moet bij de Belastingdienst worden ingediend, vóór het tijdstip van de notariële levering van het vastgoed. Sinds 1 januari 2009 kan dat verzoek desgewenst bij de notariële transportakte worden geregeld.
Overdrachtsbelasting
De verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is belast met 6% overdrachtsbelasting. De belasting is verschuldigd over de koopprijs, of, als die hoger is, de waarde in het economisch verkeer. Als bij een onroerendgoedtransactie zowel BTW als overdrachtsbelasting verschuldigd is, kan de samenloopvrijstelling van toepassing zijn. Om voor die vrijstelling in aanmerking te komen moet u aan twee voorwaarden voldoen:
-
De levering van het vastgoed moet van rechtswege belast zijn met omzetbelasting. Dat is het geval bij levering van het vastgoed vóór, op of binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming. Bij de optie voor BTW-belaste levering kan de samenloopvrijstelling dus nooit van toepassing zijn.
-
De verkoper heeft de onroerende zaak niet als bedrijfsmiddel in gebruik gehad. Anders gezegd, de verkoper mag de onroerende zaak niet binnen zijn onderneming hebben gebruikt om daarmee omzet te behalen. Op deze regel geldt een uitzondering als de koper de van rechtswege geheven omzetbelasting in het geheel niet als voorbelasting in aftrek kan brengen. Zodra de koper enig recht heeft op aftrek van de BTW, hoe beperkt ook, dan is de samenloopvrijstelling niet van toepassing.
Tot slot
Vastgoed is een veelomvattend onderwerp en de fiscale spelregels veranderen elk jaar. Per 1 januari 2010 is een groot aantal nieuwe regelingen in werking getreden. Deze nieuwsbrief biedt u een overzicht, zodat u de regels (in overleg met uw FoedererDFK-Adviseur) optimaal kunt toepassen op uw situatie, zowel zakelijk als privé. Neem daarom contact op met uw FoedererDFK-Adviseur voor een op maat gesneden advies.
