Vastgoed en de terbeschikkingstellingsregeling (tbs)
De terbeschikkingstellingsregeling (tbs-regeling) geldt voor dga’s die vanuit privé een pand aan hun BV verhuren. De BV kan de huur voor het pand als bedrijfskosten opvoeren. De dga moet de nettohuur (na aftrek van kosten) in box 1 tot zijn inkomen rekenen. Dit pakt voor veel dga’s nadelig uit: de kostenaftrek in de BV (met een besparing van 20% tot 25,5% aan vennootschapsbelasting) steekt karig af bij de heffing bij de dga in privé (hij is maximaal 52% inkomstenbelasting verschuldigd over de netto-huurinkomsten én over de gerealiseerde waardestijging van het vastgoed). Om dit te compenseren is per 1 januari 2010 een aantal blijvende regelingen ingevoerd en een eenmalige die alleen in 2010 geldt.
Blijvende regelingen
Tbs-vrijstelling
Voor inkomsten uit vastgoed die onder de tbs-regeling vallen, geldt vanaf 2010 een vrijstelling. De tbs bedraagt 12% van het resultaat uit overige werkzaamheden (bijvoorbeeld de verhuur). De vrijstelling houdt in dat 12% van het resultaat buiten de belastingheffing blijft. Als het resultaat negatief is, betekent dat ook dat 12% niet tot aftrek kan leiden.
|
12% van de inkomsten uit de tbs-regeling is vanaf 2010 vrijgesteld van belastingheffing.
|
Herinvesterings- en kostenegalisatiereserve
De herinvesteringsreserve (HIR) en de kostenegalisatiereserve (KER) kunnen vanaf 1 januari 2010 ook toegepast worden bij de terbeschikkingstellingsregeling. Deze versoepeling heeft tot gevolg dat de dga die een pand aan zijn BV verhuurt, voortaan een KER kan vormen voor de toekomstige onderhoudskosten aan dat pand en die kosten zo eerder ten laste van zijn inkomen kan brengen.
Met de HIR kan de winst bij verkoop van een tbs-pand belastingvrij worden gereserveerd. Verkoopt de dga zijn tbs-pand met winst, dan kan hij die boekwinst zonder belastingheffing doorschuiven en investeren in een ander pand (of een ander bedrijfsmiddel) dat hij aan zijn BV gaat verhuren. De herinvestering moet binnen twaalf maanden na de verkoop van het oude tbs-pand plaatsvinden. Deze termijn kan onder omstandigheden (op verzoek) worden verlengd.
Uitbreiding betalingsfaciliteit
De ‘uitbreiding betalingsfaciliteit’ houdt in dat er tien jaar uitstel van betaling wordt verleend in de gevallen waarin een afrekenmoment in de tbs zich voordoet, waarbij de overdrachtsprijs schuldig is gebleven of wanneer de zaak geschonken is. Bij de beoordeling geldt vanaf 1 januari 2010 geen vermogenstoets. Eenmalige regeling in 2010: geruisloze inbreng tbs-pand in BV Voor veel dga’s pakt de tbs-regeling voor vastgoed nadelig uit. Een overdracht van het pand aan de BV of ieder ander, bijvoorbeeld meerderjarige kinderen, kost de dga tot 52% inkomstenbelasting over de meerwaarde van het pand én nog eens 6% overdrachtsbelasting. De wetgever komt de dga op dit punt tegemoet.
Eenmalig in 2010: inbreng in BV zonder heffing van overdrachts- en inkomstenbelasting.
Als dga kunt u in 2010 het tbs-pand fiscaal geruisloos inbrengen in een BV, zonder heffing van inkomstenbelasting over de meerwaarde van het pand én zonder overdrachtsbelasting. Hieraan is wel een aantal voorwaarden verbonden:
Voorwaarden voor de inkomstenbelasting:
-
De inbreng vindt plaats in 2010, vóór 1 januari 2011.
-
De inbreng omvat de juridische én economische eigendom van het pand én alle rechtstreeks met het pand samenhangende (financierings)schulden.
-
De inbreng vindt plaats tegen uitreiking van aandelen door de BV. Er kan een afrondingscreditering van ten hoogste € 2.500 worden toegepast.
-
De inbrenger houdt na de inbreng een belang van tenminste 90% van het geplaatste aandelenkapitaal in de BV.
-
De boekwaarde van het ingebrachte pand wordt bij de BV gesteld op de boekwaarde van dat pand op de tbs-balans direct voorafgaande aan de inbreng in de BV.
-
De verkrijgingsprijs van de bij de inbreng verkregen aandelen wordt (voor de aanmerkelijkbelang-regeling) gesteld op de boekwaarde van de ingebrachte onroerende zaak, verminderd met de rechtstreeks samenhangende schulden én de toegepaste creditering.
Voorwaarden voor de overdrachtsbelasting:
-
De terbeschikkingstelling van de onroerende zaak dateert van vóór 1 september 2009.
-
De dga moet tenminste drie jaren het gehele of nagenoeg gehele belang (90% van het totaal geplaatste aandelenkapitaal) behouden in de BV waarin de onroerende zaak is ingebracht.
-
De BV moet de ingebrachte onroerende zaak ten minste drie jaar in bezit houden. Wordt niet voldaan aan een van de twee laatstgenoemde voorwaarden, dan wordt de vrijstelling teruggenomen en is de BV alsnog 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de inbreng. Is de werkelijke waarde van het pand dat u aan uw BV verhuurt lager dan de fiscale boekwaarde, dan is de geruisloze inbreng minder interessant. Informeer hiernaar bij uw FoedererDFK-adviseur.
|
LET OP!
In de meeste gevallen is het verstandig om het pand met terugwerkende kracht in te brengen per 1 januari 2010. Informeer naar de voorwaarden. |
|
TIP:
UIT DE TBS MET GELD TOE!
Voor veel dga’s is een geruisloze inbreng van het tbs-pand in de BV een aantrekkelijke optie om de fiscaal dure terbeschikkingstellingsregeling achter zich te laten. Zonder kosten weg uit de tbs. Maar het kan beter: u kunt de tbs-regeling ook verlaten met geld toe! Deze mogelijkheid doet zich voor als u de bedrijfsactiviteiten uit uw BV (tijdelijk) als eenmanszaak gaat runnen en weer als startende IB-ondernemer kunt worden aangemerkt. Bij deze opzet komt het tbs-pand als verplicht ondernemingsvermogen op de balans van de eenmanszaak en kunt u als startende IB-ondernemer het pand willekeurig afschrijven. Dit betekent dat u het voormalige tbs-pand in één keer tot op de helft van de WOZ-waarde kunt afschrijven. Deze afschrijving ineens kan (in 2010) oplopen tot maar liefst € 300.000. De extra afschrijving kan een forse belastingbesparing opleveren. Door de extra afschrijving ontstaat een verlies uit de eenmanszaak, waarmee de belastingheffing over de meerwaarde van het tbs-pand wordt voorkomen, én het restant van het verlies kan worden teruggewenteld en verrekend met de positieve inkomsten in box 1 (het salaris uit de BV) over de voorgaande drie jaren. De ondernemer haalt zo de IB-heffing over zijn salaris uit de BV over de voorgaande drie jaren terug! |
De uitvoerbaarheid van het bovenstaande tip wordt sterk bepaald door de individuele omstandigheden. Overleg dus altijd met uw contactpersoon bij FoedererDFK of dit voor u een alternatief is, want dit is maatwerk!
