Vastgoed in de winstsfeer
Afschrijving op vastgoed is - als u recent heeft geïnvesteerd - een belangrijke aftrekpost bij de fiscale winstbepaling. Het is echter alleen nog mogelijk als het pand duurzaam als bedrijfsmiddel wordt gebruikt. Is het vastgoed bestemd voor de verkoop, dan kan er niet op worden afgeschreven. Er is dan geen sprake van een bedrijfsmiddel, maar van voorraad.
Berekening afschrijving
De afschrijving op vastgoed moet worden berekend op basis van de historische kostprijs (de aanschaffings- of voortbrengingskosten). Deze kostprijs vermindert u met de restwaarde. Dit is de waarde die het vastgoed naar verwachting zal hebben bij beëindiging van het gebruik binnen de onderneming. Omdat pand én ondergrond fiscaal als één bedrijfsmiddel worden aangemerkt, is dit in ieder geval de waarde van de (niet afschrijfbare) ondergrond van het vastgoed.
Het saldo waar u op uitkomt, kan lineair worden afgeschreven op basis van de economische levensduur van het vastgoed. Doordat de waarde van de ondergrond over het algemeen door de jaren heen stijgt, kan het zijn dat u na verloop van tijd minder of helemaal niet meer op het pand kunt afschrijven.
Afschrijven tot op bodemwaarde
Afschrijving op gebouwen is sinds 1 januari 2007 alleen nog toegestaan als de fiscale boekwaarde van het pand hoger is dan de ‘bodemwaarde’. Deze bodemwaarde is gekoppeld aan de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken). Gebruikt u het pand binnen de onderneming, dan is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Voor een beleggingspand is de bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde. Het pand is dan voor 70% of meer bestemd om ter beschikking te worden gesteld aan derden.
|
EXPLOITATIE OF VERHUUR
Exploiteert u een vakantiebungalowpark of tennishal, of verhuurt u als dga een pand aan uw BV? Dan is er volgens de fiscus sprake van eigen gebruik en mag u uitgaan van een bodemwaarde van 50% van de WOZ-waarde. Het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de bodemwaarde mag u afschrijven. Bij exploitatie moet het wél gaan om het kortstondig afstaan van het pand. Is de vakantiebungalow bijvoorbeeld voor een jaar verhuurd aan Arke-reizen, dan gaat deze vlieger niet op. |
De afschrijving wordt stopgezet zodra de bodemwaarde van het pand is bereikt. U mag rekening houden met technische en economische slijtage van het vastgoed, voor zover deze niet wordt opgevangen door een stijging van de bodemwaarde. Stijgt de bodemwaarde, dan neemt de ruimte voor (toekomstige) afschrijving wél af. Daalt de waarde van het pand, dan ontstaat weer ruimte voor afschrijving. De bodemwaarde is het absolute minimum. De boekwaarde van een pand kan door afschrijving nooit onder de bodemwaarde uitkomen.
Ombouwen naar pand in eigen gebruik
Bij eigen gebruik van een pand kunt u de helft van de WOZ-waarde méér afschrijven dan bij een beleggingspand. Het is dus interessant om uw beleggingspand ‘om te bouwen’ tot een pand in eigen gebruik! Dit kunt u realiseren door een pand dat eerst enkele jaren aan derden werd verhuurd, nadrukkelijk te bestemmen voor eigen gebruik, of door de huurder van een pand voor 30% of meer te laten participeren in de vennootschap die dat pand verhuurt. Bij deze opzet wordt het pand immers niet meer voor 70% of meer aan derden verhuurd.
WOZ-waarde: kritisch beoordelen
Het belang voor een correcte WOZ-waardering is fors toegenomen door de koppeling met de bodemwaarde voor de afschrijving op vastgoed. Beoordeel uw WOZ-beschikking daarom kritisch en maak zo nodig bezwaar. U kunt de bodemwaarde voor de afschrijving later niet meer aanvechten. Controleer ook of u in aanmerking komt voor de werktuigenvrijstelling uit de WOZ. Deze vrijstelling heeft betrekking op werktuigen die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het (productie-)proces dat in het pand plaatsvindt.
Antimisbruik
De wettelijke regeling kent antimisbruikbepalingen. U zou bijvoorbeeld door een juridische splitsing van de gerechtigdheid tot het pand meer kunnen afschrijven dan wanneer dit in handen zou zijn van één persoon of BV. In de wet zijn de regels voor verbondenheid gedetailleerd omschreven. Opmerkelijk is dat enkele naaste familieleden (zoals een broer of zus, maar ook een meerderjarig kind), niet als verbonden persoon zijn aangemerkt. Dat biedt mogelijkheden voor taxplanning.
|
TIP VOOR STARTERS: willekeurige afschrijving in 2010
Startende ondernemers kunnen op een investering in vastgoed over 2010 maximaal € 300.000 willekeurig (desgewenst in één keer tot op de bodemwaarde) afschrijven. U komt voor deze faciliteit in aanmerking als u over 2010 recht heeft op startersaftrek. Dat is het geval als u dit jaar tenminste 1.225 uur voor de onderneming heeft gewerkt, in één of meer van de vijf voorafgaande kalenderjaren niet voor eigen rekening een onderneming heeft gedreven én in die voorafgaande vijf jaren niet meer dan twee keer de zelfstandigenaftrek heeft toegepast. Door deze vrije afschrijving kan de belastingbesparing op afschrijvingen worden gemaximaliseerd. |
