Vastgoed in privé
Belegt u in vastgoed en verhuurt u dit aan derden, dan heeft u met box 3 te maken. De forfaitaire vermogensrendementsheffing is van toepassing: u wordt niet belast voor het werkelijk behaalde rendement, maar voor 1,2% van de gemiddelde waarde (berekend per 1 januari en 31 december van het jaar). Vanaf 2011 is er nog maar één peildatum (1 januari).
Waarde vastgoed
Het vastgoed moet voor de belastingheffing in box 3 worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer. Voor woningen geldt vanaf 1 januari 2010 een ‘waarderingsvoorschrift’: woningen in box 3 (beleggingsobjecten, maar ook een vakantiewoning) moeten worden gewaardeerd op de WOZ-waarde. Dit betekent voor veel vastgoedbezitters dat zij aanzienlijk meer belasting moeten gaan betalen over hun beleggingsvastgoed. Tot 2010 werden verhuurde woningen veelal gewaardeerd op tien tot vijftien keer de jaarlijkse huur.
De vastgoedbelegger in verhuurde woningen hoeft niet altijd de volledige WOZ-waarde aan te houden. Er zijn twee uitzonderingen mogelijk:
-
Woningen op erfpachtgrond
De belegger kan de erfpacht kapitaliseren en in mindering brengen op de WOZ-waarde. Hiervoor bestaat een vaste formule (jaarlijkse canon vermenigvuldigd met de vaste factor 17). -
Permanent verhuurde woningen
Permanente verhuur vermindert de waarde van de woning. Hiervoor kan een ‘leegwaarderatio’ worden vastgesteld, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de woning.
Meer dan normaal actief vermogensbeheer
Wanneer inkomsten uit vermogen worden verkregen door meer dan normaal actief vermogensbeheer vallen ze niet in box 3, maar in box 1 (als resultaat uit overige werkzaamheden). De wet noemt als voorbeelden van ‘meer dan normaal actief vermogensbeheer’:
-
Het verrichten van werkzaamheden die erop gericht zijn om extra rendement te behalen.
-
Het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud en andere aanpassingen aan een zaak.
-
Het benutten van voorwetenschap.
De afbakening tussen box 3 en box 1 is lastig, omdat niet altijd duidelijk is wat onder ‘meer dan normaal actief vermogensbeheer’ valt. Deze rechtsvraag levert opmerkelijke uitspraken op. Zo heeft de belastingrechter recent beslist dat bij de verhuur van een oude stal bij een woning voor stalling voor caravans sprake was van meer dan normaal actief vermogensbeheer. De rechter vond het niet van belang dat sprake was van eenvoudige werkzaamheden, die beperkt van omvang waren.
